マンション再生支援事業

マンションの建替えから大規模修繕まで、管理組合の皆様を幅広くサポートします。

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東京の賃貸ならJKK東京 > マンション再生支援事業 > interview

なかなか経験することのないマンションの建替えや大規模な修繕。
JKK東京がマンション再生を支援したハイツ駒込マンション建替組合の理事長を務めている吉川方章さんに、建替え決議までの経緯を振り返っていただきながら、区分所有者全員が納得できるマンション再生のあり方についてお話を伺いました。

- まずは、なぜ建替えの検討をはじめたのでしょうか。

ハイツ駒込は、築30年を迎えた平成12年頃、マンションの老朽化や現行の耐震基準への対応として建替えが検討されていました。しかし、これは最初から『建替えありき』の態度であったため、管理組合の多数の合意が得られず、計画が頓挫しているんですよね。そして私が管理組合の理事長に就任していた平成20年頃から、『建替えありき』ではなく、大規模修繕なども含めたマンション再生について勉強してみようということになりました。

「マンション再生について、様々な可能性を検討するためにも、
信頼のおけるコンサルティングが必要だと気付きました」

- マンション再生についての勉強の一環として出席した講座で、JKK東京の 担当者と出会ったんですよね。

そうです。その講座の講師が、JKK東京の担当者でした。マンション再生の進め方についてアドバイスしてもらえると知って、早速JKK東京に訪問してみました。営利企業とは違う『公社』という安心感がありましたし、利害関係のない第三者からのアドバイスが欲しいと思っていたので、管理組合の総会に諮り、承認を得た上でコンサルティングを依頼することにしました。

- JKK東京にコンサルティングを依頼してから、どのような検討を行いましたか?

マンション再生とは何か、大規模修繕か建替えか、どのような手段や方法があるのか。それぞれのメリット・デメリットについて、JKK東京を講師として全組合員を対象に月1回、3ヵ月間、全3回の勉強会を開催しました。その上でアンケートを取りました。当時は建替えと修繕で組合員の意見が半分ずつに分かれていましたね。

- 様々な意見を拾い上げ、建替えの推進ということになった経緯を聞かせてください。

JKK東京の勉強会で、建替えと修繕のそれぞれのイメージを掴んだら、次はそれぞれの場合にマンションがどうなるのか、より具体的に知りたいという声が上がりました。修繕については、管理会社が作成した長期修繕計画がありましたが、建替えについては事業協力候補者を選んでプランを検討する必要がありました。そこで、JKK東京が提案してくれたのが、事業協力者の公募という方法でした。公募は良い方法でしたね。私たちの希望を盛り込んだ事業協力者募集要項案をJKK東京が作成、組合員全員にその要項を配布し、組合員からの推薦も求めた上で、手を挙げてくれた事業者に計画書を提出してもらったのです。

- 事業協力候補者を公募で決定することに不安はありませんでしたか?

JKK東京が、しっかりチェックするポイントなどを事前にレクチャーしてくれたので、ある程度不安は解消されていましたね。計画書を提出した事業者の中から3社を選び、その3社に組合員の前でプレゼンテーションを行ってもらい、最終的には組合員による投票で1社を決めました。その際にも、用語の解説やアドバイスなど、JKK東京から様々なサポートをしてもらいました。

- 事業協力候補者決定の時点では、まだ建替え・修繕ともに検討段階にあったんですよね。

建替えや修繕など、あらゆる可能性がありましたが、平成22年5月の管理組合定期総会での決議の結果、建替え賛成が26所有者中で20となりました。建替えの検討を推進するには4分3以上の賛成が必要だと事前の決議で決めていたのですが、まさにぎりぎりの数字でした。建替えの検討を推進することに決まってからは、事業協力候補者と協定を締結し、様々な提案をしてもらい、JKK東京には提案内容の妥当性の確認をしてもらいながら進めました。

「みんなの意見が一致した時は嬉しかったですね」

- 建替え決議までは、大変な道のりだったと思います。

建替え決議は組合員それぞれの思いも絡むので、なかなか難しい側面がありますよね。この間に開かれた理事会の内容は、JKK東京がニュースや議事録としてとりまとめ、全てを欠席者を含めた全組合員に配布し情報公開につとめました。決定事項についての問い合わせや相談などは、基本的にJKK東京の担当者を窓口にし、私たち理事会役員も合意形成のためのさまざまな努力をしました。同じマンションの住民同士で本音をぶつけ合うと角が立つこともあり、そういう意味でも、第三者のJKK東京が調整してくれて大変助かりました。そして忘れもしない平成23年5月、建替え決議が全員賛成で可決されました。理事長として、合意までには多くの苦労がありましたが、みんながこの建替えの計画を納得してくれたのだと思うと、報われた気がしました。

「難しい問題をみんなで解決していくために、第三者の知恵を積極的に活用しましょう」

- こうして建替えとなったハイツ駒込ですが、建替え後はどんなマンションにしていきたいですか?

『自治』や『コミュニティ』のあるマンションにしていきたいと思います。 建替え後のマンション1階のエントランスは、集会も可能な設えにしました。ここで住民みんなで催事や趣味をしたり、何か問題があった時には、話し合って解決する場にもしたい。同じ建物に暮らす仲間なのだから、しっかりとコミュニティを形成して、管理業務にも積極的に関わり合い、助け合って素晴らしい住環境のマンションにしていきたいですね。

- マンション再生を検討されている方々に向けて、何かメッセージをお願いいたします。

JKK東京にマンション再生のコンサルティングを依頼する際、「建替えも決まっていないのに、コンサルタント料を支払うのは反対だ」「お金を掛けずに理事会が汗をかくべき」といった意見もありました。しかしマンション再生については素人である理事会役員が、仕事の片手間に検討を進めることは容易ではありません。お金は掛かりましたが、JKK東京に依頼したからこそ、全員の合意が得られたと思っています。誰とも利害関係がなく、透明性や公平性を持つJKK東京の情報提供には、安心感や信頼感があり、合意形成に大きな力を発揮していました。
再生の話が進まないといった問題を抱えている管理組合は、自分たちだけで全てを背負い込まず、第三者に相談してみると良いと思います。

- 本日はありがとうございました。最後に、JKK東京への要望などありましたらお聞かせください。

東京には老朽化したマンションが増え続け、マンション再生を考えている『悩める管理組合』が多数あります。公的機関でもあるJKK東京は、建替えコンサルティング事業に積極的に取り組み、皆さんを支援してあげてほしいですね。