住棟改善とは?

築50年以上経過した住棟を改善。既存ストックを取り壊すことなく再生し、現代の居住ニーズに合った魅力的な住まいへ。

プロジェクト概要

なぜ建替えではなく、「改善」なのか。

map  高度経済成長期に供給された団地が大量に蓄積され、それらの大部分は建物の老朽化や居住環境に求めるニーズとの不一致によって更新を迫られています。また、住宅の量的供給が一定の水準に到達した現代は、質的供給が求められる時代を迎えています。  JKK東京が住棟改善モデル事業で目指すのは、住宅を取り壊すことなく「改善」することです。JKK東京では、「公社一般賃貸住宅の再編整備計画」を策定し、かねてより建替えを中心に既存ストックの更新を進めてきました。また、平成22(2010)年には、「公社一般賃貸住宅のストック活用基本方針」を策定し、将来的な賃貸住宅需要の動向や立地条件、規模など、住宅ごとの特性に応じて「建替え」や既存建物の改善などによる「ストック再生」により住宅の効果的な活用に取り組んでいます。
 更新時期を迎えていて将来的に賃貸住宅需要の減少が懸念される団地や、更新時期を迎えていなくても設備水準の相対的な低下等により現代のニーズに合わなくなった団地を対象とする場合には、「建替え」ではなく既存建物の「改善」などによる「ストック再生」が適しています。良質な住宅ストックとして再整備することにより、若年層や子育て世帯の入居を促進させることも期待できます。

JKK東京と首都大学東京との共同研究による取組み。

 コーシャハイム千歳烏山の住棟改善モデル事業は、従前の烏山住宅の8号棟を残存させて改善を行うことで、ストック再生の一つのモデルケースとして検証を行うものです。
 住棟改善モデル事業は、首都大学東京の「リファイニング建築開発プロジェクト研究」と連携し、共同で研究を進めています。 本事業の技術面およびコスト面から検証を行うことで、既存ストックの再生手法モデルを構築することを目的とします。
 具体的な検証内容は、改善メニューの設定、施工工程の観察と技術的検証、コストおよび居住性の確認などが挙げられます。

建物の耐久性能の評定を取得。

 住棟改善モデル事業の対象となる8号棟は、建設してから58年が経過しており、今回の改善後30年活用した場合、トータルで80年以上活用することになります。そこで、必要となったのが、建物の耐用年数についての検証です。JKK東京は、東京都防災・建築まちづくりセンターに第三者としての耐久性評定を依頼し、既存躯体の補修により今後30年活用できることが認められました。また、住戸間の壁に開口を設けると同時に、耐震壁を設けることにより目標とする耐震性能を確保しました。
 今後は、15戸をサービス付き高齢者向け住宅、残りの8戸を一般賃貸住宅として活用します。


住宅


改善前の住棟
建替え前の住棟
【敷地概要】
□名称:烏山住宅8号棟
□建物構造:RC造4階建て
□規模:2K・32戸
□建築面積:324.06u
□延床面積:1,296.25u
□用途地域:第一種中高層住居専用地域
□法定容積率:200%
□法定建ぺい率:60%
□容積率:160%
□管理開始年月:昭和32年11月

従前の烏山住宅8号棟は、2K(約30u)の階段室型住棟です。
建設から50年以上が経過し、建物の老朽化をはじめ間取りや設備など、現代の居住ニーズに適していませんでした。

コーシャハイム千鳥烏山 概要

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